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Il mattone riparte

Il mercato immobiliare, nel 2014, ha dato segnali concreti di ripresa, soprattutto dal lato delle transazioni. Infatti, gli ultimi dati aggiornati, ci dicono che c’è stato un incremento del 3,6%. Erano anni che non vedevamo un segno positivo davanti alle compravendite e questo trend potrebbe anticipare l’avvicinarsi della fine di un lungo periodo depressivo. I prezzi sono ancora in ribasso, ma questo unito alla ripresa dell’erogazione dei mutui, sta riavvicinando al mattone non solo tante famiglie, ma anche tanti giovani in procinto di creare il proprio nucleo familiare. Anche gli investitori, per quanto gravati e anche scoraggiati dalla pressione fiscale, sembrano volere cogliere nuovamente le opportunità che questo mercato può offrire loro. Dalla nostra banca dati le richieste sono in aumento e questo è un altro segnale positivo. Le richieste dei potenziali venditori sono sempre più allineate ai reali valori di mercato contribuendo a stabilizzare i tempi di vendita.

PREZZI
Il secondo semestre del 2014 registra prezzi immobiliari ancora in discesa che determinano, per l’intero 2014, una contrazione complessiva dei valori del 7,2%. Nelle grandi città la diminuzione è stata del 4,2%, nei capoluoghi di provincia è stata del 4,6% e nell’hinterland delle grandi città i prezzi sono diminuiti del 3,4%.
Genova, con una diminuzione dei prezzi del 9,2%, è la città in cui gli immobili perdono più valore; segue Napoli con -6,8%. In tutte le metropoli notiamo una calo rispetto alla prima parte dell’anno ad eccezione di Milano e Bologna che chiudono il semestre rispettivamente con -2,6% e -2,3%. Bene anche Firenze e Palermo, rispettivamente con -2,4% e -2,5%. Le zone semicentrali hanno sofferto leggermente di più rispetto a quelle periferiche, anch’esse in ribasso. La migliore performance, ancora una volta, spetta alle zone centrali.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una riduzione dei valori del 4,7% nelle città del Nord Italia, del 5,0% nel Centro e del 4,2% nel Sud.

DOMANDA, OFFERTA E TEMPI DI VENDITA
Per quanto riguarda le caratteristiche dell’immobile continua la tendenza dei potenziali acquirenti ad orientarsi su tipologie in buono stato. Le soluzioni da ristrutturare incontrano un maggior favore tra chi ha intenzione di personalizzare l’abitazione e ha comunque una buona disponibilità di spesa. Ciò non toglie che queste soluzioni, se immesse sul mercato a prezzi particolarmente vantaggiosi, incontrino comunque il favore dei potenziali acquirenti. Le nuove costruzioni subiscono ancora un’ attività di repricing, soprattutto nell’hinterland delle grandi città.
Le spese condominiali e lo stato del contesto condominiale continuano ad avere un peso importante nella scelta dell’immobile da acquistare, dal momento che l’obiettivo è quello di ridurre al minimo i costi legati alla proprietà.
L’analisi della domanda registra un aumento della concentrazione su trilocali e quattro locali confermando così una tendenza in atto da alcuni anni: il ribasso dei prezzi spinge, quando possibile, verso l’acquisto della casa definitiva soprattutto quando parliamo di abitazione principale. La tipologia più richiesta a livello nazionale è il trilocale, si conferma invece il bilocale l’abitazione più domandata a Milano, Roma e Napoli. La disponibilità di spesa si concentra nella fascia di spesa più bassa, ovvero inferiore a 119 mila €.
L’analisi dell’offerta nelle grandi città evidenzia una maggiore concentrazione tra i trilocali (33,8%); in aumento la percentuale su monolocali e cinque locali.
I tempi di vendita nelle grandi città si aggirano intorno a 173 gg , nell’hinterland intorno a 196 gg e nei capoluoghi di provincia 184 gg. Si riscontra una sostanziale stabilità rispetto a luglio 2014. I tempi di vendita più lunghi si registrano a Genova (190 gg) e a Torino (191 gg). A Napoli i tempi di vendita più brevi 139 gg.

COMPRAVENDITE
L’analisi delle compravendite evidenzia che il 77,2% di chi si è rivolto alle agenzie del Gruppo Tecnocasa ha comprato l’abitazione principale, il 6,6% la casa vacanza ed il 16,2% la casa ad uso investimento. Il 63,8% di chi ha acquistato nel periodo considerato ha un’età compresa tra 18 e 44 anni. In lieve aumento la percentuale di chi ha un’età superiore a 55 anni.

LOCAZIONI
Nel secondo semestre del 2014 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnalato una contrazione dei valori dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7% per i trilocali. Nei capoluoghi di provincia la diminuzione è stata rispettivamente dello 0,8% e dell’1,0%. Continua la preferenza per le abitazioni in buono stato e ben arredate. Chi ha cercato una casa in affitto lo ha fatto nella maggioranza dei casi per scelta abitativa (58%), il 35,5% per motivi legati a trasferimento lavorativo e la restante parte è rappresentata da studenti. Il contratto maggiormente stipulato è quello a canone libero (72,8%), seguito da quello a canone concordato (15,2%) e poi da quello transitorio (12%). In aumento, rispetto al semestre precedente, la percentuale di chi stipula un contratto di tipo concordato, sempre più apprezzato per la cedolare secca agevolata.

TREND E PREVISIONI
Per concludere, nel 2014 si è disegnato un quadro che sembra preannunciare una lenta fine della crisi. Nel 2015, la diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, l’offerta sul mercato ancora cospicua e il sentiment espresso dagli affiliati del nostro Gruppo, ci fanno ritenere che i prezzi potranno chiudere tra -4% e -2%. Le compravendite, invece, aumenteranno ulteriormente per chiudere tra 430 e 440 mila. Le grandi città, che hanno già avviato un’interessante inversione di trend sugli scambi, continueranno in questa direzione ma con valori ancora in discesa. Situazione simile potrà esserci anche nelle realtà più piccole come i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città.
La stabilità dei prezzi potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi anche per il 2017.
In questo quadro non si deve dimenticare l’andamento generale dell’economia e dell’occupazione. Gli ultimi dati parlano di deflazione ma anche di previsioni di lieve crescita del PIL per il 2015 e per il 2016 e dati positivi arrivano anche dal comparto industriale. Tutto questo potrebbe incidere sulla fiducia dei potenziali acquirenti ridefinendo un mercato che, ormai da alcuni mesi, ha voglia di ripartire al di là delle incertezze (tra cui la riforma del catasto) e i cui sforzi sarebbe ora di incentivare attraverso il credito, la proroga delle agevolazioni fiscali già esistenti e soprattutto una tassazione meno gravosa e più certa.

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