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Cerco, vendo, ristrutturo

Cerco, vendo, ristrutturo…con molta pazienza!

E’ capitato a tutti noi di vendere, acquistare, ristrutturare una casa o, magari, anche solo di pensare ad uno di questi aspetti che riguardano il nostro vivere quotidiano. E, come sa bene chi già ci è passato, il quadro non è dei più rosei, perché l’Italia, ahinoi(!), è il paese della burocrazia, delle mille leggi, del cavillo, dell’interpretazione, del tutto e del contrario di tutto. Cosa aspettarsi dunque se un architetto, uno del mestiere, ci mette in guardia preventivamente sul tortuoso percorso al quale andremo incontro? La casa non dovrebbe essere “IL” luogo rassicurante e non la fonte dei nostri pensieri e problemi? Con questa rubrica cercheremo di fare luce sui tanti aspetti che contraddistinguono la compravendita immobiliare e non solo: diciamo in generale che cercheremo di affrontare le mille sfaccettature delle normative edilizie più importanti, quelle del “potrebbe capitare anche a te!”, nell’intento finale di rendere “il diavolo” un po’ meno brutto di quel che sembra.

Parlare di compravendita immobiliare oggi è un po’ limitante, visto che questo aspetto ne raccoglie molti altri ma, anche se il mercato è in forte flessione e laddove un tempo era tutto un fiorire di gru e cantieri oggi vediamo aree che sembrano dismesse, siamo tutti convinti che il mattone sia la nostra primaria speranza di risalita. Analizzando il mercato immobiliare in Italia con un occhio un po’ più attento potremmo avere prima di tutto una piacevole sorpresa. L’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ci segnala che, dopo sette anni negativi, il 2014 si è chiuso con 418 mila compravendite (+3,6% rispetto all’anno precedente), con una crescita sviluppata soprattutto nell’ultimo trimestre 2014 anche se già nel periodo Gennaio-Marzo avevamo un leggero incremento rispetto al 2013 (+1.6%). Probabilmente starete pensando che i dati vanno sempre analizzati caso per caso, che quel bell’appartamento che interessa a voi continua a essere invenduto ma il proprietario non vuole scendere di un euro…tutto vero! Però è innegabile che è il mercato stesso che a lungo andare detta le condizioni, ed è ovvio che se il venditore non intende adeguarsi ai tempi, l’eventuale compratore non acquisterà. Siate fiduciosi…il vostro momento potrebbe arrivare presto!

La variabile che probabilmente sposta molto nell’analisi dell’acquisto di una casa, specie prima casa, è l’andamento dei tassi d’interesse (per chi vuole contrarre un mutuo), ormai giunto al minimo storico. Dicono gli esperti che più in basso di così non si potrà andare e che ci si aspetta una risalita: ecco perché forse i dati di cui parlavo sopra non sono una sorpresa assoluta e magari in molti hanno pensato che “se va fatto, questo è il momento giusto!”. Stabilito che il passo va fatto il dilemma principale che accompagna il compratore, mai come oggi, vista la crisi finanziaria in cui versiamo, è: meglio comprare una casa nuova o una “usata”, magari da ristrutturare godendo in parte delle agevolazioni fiscali che la Legge di stabilità ha prorogato fino a tutto il 2015?

L’acquisto di un usato è più semplice, per certi versi più sicuro, perché si ha di fronte il prodotto che si andrà ad acquistare, se ne possono misurare subito pregi e difetti, si può avvertire un feeling immediato che è aspetto fondamentale in questo genere di cose. L’acquisto di una abitazione da costruire, su carta, rende tutto più aleatorio perché il più delle volte non ci si rende mai conto fino in fondo delle dimensioni, degli spazi, di come la luce entrerà in una stanza e dell’effetto che potrebbe generare. Certo una nuova abitazione dovrebbe fornire maggiori garanzie circa il processo di costruzione, gli impianti, il rispetto di quelle normative di cui sopra tanto abbiamo “sparlato”. L’usato, specie quello dal passato non troppo chiaro, non fornisce eguali credenziali.

In quest’ottica, ma anche per chi semplicemente si “accontenta” di rivisitare in maniera più o meno importante la propria abitazione, vengono in nostro soccorso le detrazioni sulla casa. Parliamo di ecobonus (65% detrazioni Irpef) per quegli aspetti che riguardano la riqualificazione dell’involucro edilizio come interventi per il miglioramento delle prestazioni di pareti, infissi, impianti. Parleremo invece di detrazioni 50% Irpef per le spese sostenute relativamente a opere di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni, risanamento conservativo. E’ un argomento interessante e complesso e merita di essere approfondito con calma in uno dei prossimi articoli. Per ora vi basti sapere che queste detrazioni sono valide fino a tutto il 2015. Per le spese sostenute dal 2016 in poi le aliquote si abbasseranno notevolmente e si tornerà ai regimi “ordinari”.

Perfetto… ma per chi vuole acquistare il “nuovo”? Non aiutiamo anche questa categoria di acquirenti? Oltre alle già note agevolazioni per acquisti da costruttore, alcune norme, introdotte nel Decreto Sblocca Italia, sembrano cercare di “smuovere” il mercato del nuovo, andando incontro non tanto all’acquirente (quando mai?) ma a chi vuole costruire o magari a chi vuole riqualificare stabili dismessi con cambi di destinazione d’uso importanti. Le aree sottoposte a vincolo dovrebbero essere soggette a un regime autorizzativo più snello e in linea generale i tempi di disbrigo delle pratiche dovrebbero avere un discreto miglioramento grazie a una maggiore semplificazione nella gestione dell’iter burocratico. Le cosiddette misure sblocca-cantieri dovrebbero favorire il riaprire o il nascere di nuove iniziative imprenditoriali mentre alcune agevolazioni sull’invenduto, con acquisto diretto dal costruttore, potrebbero rappresentare un aspetto importante per chi vuole acquistare un “nuovo” già costruito. Sarà vero? E tutto questo inciderà sostanzialmente sul modo di percepire l’ansia da trattativa?

Probabilmente no, anzi, sicuramente no. Perché in fondo il problema principale resta il nostro potere d’acquisto. Ma non è questa la sede per affrontare tale problema, né io la persona con le competenze e le conoscenze adatte a suggerire soluzioni. Proverò, con questa rubrica, a fare un po’ di chiarezza sulle problematiche normative (e non) che riguarderanno voi e le vostre abitazioni. Non fabbricheremo soldi, ma con un po’ di fortuna, potremmo risparmiare un po’ di tempo e magari (!) denaro…

Arch. Marco Colasanti
Via F. Sabino 7 – 02100 – Rieti (RI)

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